형제간 부동산 증여는 10년 1천만 원 공제만 가능해 세금 부담이 큼.
시가 평가, 시기 조정, 사전 계획으로 절세 효과 극대화 가능.
형제자매 간에 부동산을 주고받을 때, "가족끼리니까 세금이 없을 거야"라고 생각하는 경우가 많습니다.
하지만 형제간 증여는 매우 엄격한 세법 적용 대상입니다.
오늘은 형제 간 부동산 증여를 할 때 세금을 합법적으로 줄일 수 있는 절세 전략을 구체적으로 알려드리겠습니다.
✅ 형제간 부동산 증여, 기본 세금 구조부터 이해하기
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- 10년간 1천만 원 공제만 가능
부모 자식 간 증여와 달리, 형제자매 간 증여는 공제 한도가 매우 낮습니다. - 시가 기준 평가
부동산은 증여일 현재 시가로 평가합니다.
기준시가가 아니라, 매매사례가 있으면 그 매매가격으로 평가됩니다. - 초과 금액에 대한 증여세 부과
1천만 원을 초과하는 모든 가액에 대해 누진세율이 적용됩니다.
과세표준이 클수록 최대 50%까지 증여세율이 적용될 수 있습니다.
✅ 형제간 부동산 증여, 절세를 위한 5가지 핵심 전략
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- 증여 시기 조정하기
- 부동산 가격이 상대적으로 낮을 때 증여하는 것이 유리합니다.
- 가격 상승기에는 절대 증여하지 않는 것이 원칙입니다.
- 부동산 분할 증여 활용
- 한 번에 전체를 넘기지 않고, 소액 지분을 여러 번 나누어 증여하는 방법도 고려할 수 있습니다.
- 단, 시기 조정과 명확한 계획이 필요합니다.
- 부채 인수 방식 고려
- 증여할 부동산에 남은 대출이 있다면, 수증자가 대출을 함께 인수하는 방식으로
증여재산 가액을 줄일 수 있습니다. - 다만 실질적으로 대출을 갚아야 하기 때문에 주의가 필요합니다.
- 증여할 부동산에 남은 대출이 있다면, 수증자가 대출을 함께 인수하는 방식으로
- 양도와 증여를 혼합하는 방법 검토
- 일부 지분은 매매(양도)로, 일부 지분은 증여로 처리하는 방법도 절세 전략 중 하나입니다.
- 하지만 명확한 시가 거래와 자금 흐름 관리가 필수입니다.
- 사전 증여 계획 세우기
- 10년 주기로 증여 계획을 세워 장기적인 세금 부담을 분산시키는 방법도 있습니다.
- 세대 간 분산 증여도 전략적으로 활용할 수 있습니다.
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✅ 실제 사례
제 지인은 동생에게 오래된 상가 건물을 증여하려고 했어요.
문제는, 건물 시세가 10억 원을 넘는 상태였다는 점이었죠. 처음에는 "가족끼리니까 세금이 없지 않을까?"라고 생각했지만,
세무 상담을 받아본 결과, 1천만 원만 공제되고 나머지 9억 9천만 원에 대해 증여세가 부과된다는 사실을 알게 됐습니다.
예상 세금만 3억 원이 넘는 상황이었어요.
결국, 지인은 전체 증여 대신
- 일부 지분을 매각하고,
- 남은 지분을 동생에게 소액 증여하는 방식으로 절세 전략을 짰습니다.
그 결과, 부담해야 할 세금이 절반 이하로 줄어들었고, 장기적으로 추가 절세 계획도 세워 둘 수 있었어요. "처음엔 무작정 증여하려고 했지만, 진짜 전문가 도움받길 잘했다"며 후회 없이 마무리할 수 있었다고 합니다.
✅ 자주 묻는 질문 5가지
Q. 형제끼리 부동산을 증여하면 세금이 많이 나오나요?
A. 네, 부모 자식 간과 달리 10년간 1천만 원만 공제되기 때문에, 대부분 고액의 증여세가 발생합니다.
형제간 현금 증여 한도, 어디까지 세금 없이 줄 수 있을까?
Q. 시세보다 낮은 금액으로 증여 계약서를 쓰면 괜찮을까요?
A. 아닙니다.
국세청은 주변 시세나 실제 매매 사례를 기준으로 '시가'를 평가합니다. 실제 거래가보다 낮게 신고하면 증여세를 추가로 부과받을 수 있습니다.
Q. 부동산 일부만 증여하고 나머지는 매매하면 절세가 되나요?
A. 경우에 따라 가능합니다. 단, 매매 부분은 반드시 실제 대금을 지급하고, 자금출처를 입증해야 합니다.
Q. 부동산에 대출이 있으면 증여할 때 세금이 줄어드나요?
A. 네, 수증자가 대출을 함께 인수하면 그 금액은 증여재산가액에서 차감됩니다. 다만 대출 상환 능력과 실제 인수 여부를 명확히 해야 합니다.
Q. 증여 시 바로 명의 이전을 해야 하나요?
A. 원칙적으로는 증여세 신고와 명의 변경은 별개입니다. 하지만 신고 후 명의 이전까지 확실하게 진행해야 과세 리스크를 줄일 수 있습니다.