상속세를 계산할 때 부동산은 시가를 우선 기준으로 평가합니다. 다만 시가가 불분명한 경우에는 **기준시가(공시지가, 공동주택 공시가격, 개별주택가격 등)**를 적용하게 되는데, 이 차이가 세금 금액에 큰 영향을 줍니다.
왜 상속세 부동산 평가 기준이 중요한가?
상속세는 상속받은 재산의 가치를 기준으로 부과됩니다. 특히 부동산은 금액이 크다 보니 어떤 기준을 적용하느냐에 따라 세금이 수천만 원, 심지어 억 단위로 달라질 수 있습니다. 상속인이 세법을 제대로 이해하지 못하면 불필요하게 많은 세금을 낼 수도 있죠.
상속세 부동산 평가 원칙: 시가 우선
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세법에서는 부동산 상속가액을 평가할 때 시가를 가장 우선적으로 적용합니다.
- 시가란 상속개시일(피상속인 사망일) 전후 6개월 이내 실제 거래가액이나 감정가액을 의미합니다.
- 예를 들어, 피상속인이 소유한 아파트가 사망 전후로 10억 원에 거래된 사례가 있으면 그 금액이 평가 기준이 됩니다.
- 다만 거래사례가 없거나 확인이 어려우면 시가 적용이 불가능합니다.
상속세를 계산할 때는 제일 먼저 시가, 즉 실제 거래된 가격을 기준으로 삼습니다. 정부가 매년 발표하는 공시지가보다 실제 사고팔린 금액을 더 현실적인 가치로 보는 거죠.
예를 들어, 아버지가 남긴 아파트의 공시가격이 7억 원인데, 주변에서 비슷한 아파트가 상속 시점 전후로 10억 원에 거래됐다면? 세금은 공시지가 7억이 아니라, 실제 거래가액 10억 원을 기준으로 매겨집니다.
시가라고 해서 무조건 매매 사례만 보는 건 아닙니다. 만약 거래가 없었다면, 감정평가 금액이나 경매·공매 낙찰가도 시가로 인정됩니다. 단, 모두 상속이 시작된 날을 기준으로 앞뒤 6개월 이내에 있어야만 인정돼요.
결론은 간단합니다. 상속세 부동산 평가는 무조건 ‘시가가 있으면 시가’, 없을 때만 공시지가를 쓴다는 겁니다. 그래서 시가가 있는 경우, 일부러 공시지가를 기준으로 신고하면 나중에 세무조사에서 문제가 될 수 있습니다.
즉, 상속세 계산은 실제 가격이 최우선, 공시가격은 보충용이라고 기억하시면 이해가 쉬워요.
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시가가 없을 때: 공시가격 등 보충적 평가
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시가 산정이 어려운 경우에는 보충적 평가 방법을 씁니다.
- 토지 → 국토교통부가 고시하는 개별공시지가
- 공동주택 → 공동주택 공시가격(아파트 등)
- 단독주택 → 개별주택가격
- 상가·빌딩 → 기준시가(국세청 기준)
즉, 시가 자료가 없으면 정부에서 매년 고시하는 가격을 기준으로 삼게 됩니다.
실제 사례로 보는 평가 기준 차이
사례 1. 아파트 상속
김 씨는 아버지로부터 아파트 한 채를 상속받았습니다. 이 아파트의 공시가격은 7억 원이었는데, 상속개시일 전후로 동일 단지 아파트가 10억 원에 실제 거래가 됐습니다. 이 경우 상속세는 공시가격이 아니라 **10억 원(시가)**을 기준으로 매겨집니다. 김 씨 입장에서는 세금 부담이 공시지가 기준보다 훨씬 커진 거죠.
사례 2. 시골 토지 상속
박 씨가 물려받은 토지는 시골 외곽에 있어 거래가 거의 없었습니다. 최근 몇 년간 매매 사례도 없었고, 감정평가도 받지 않았습니다. 이런 경우에는 개별공시지가를 기준으로 상속세를 계산합니다. 예를 들어 공시지가가 1억 원이라면 그대로 1억 원으로 평가되는 거죠.
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사례 3. 상가 건물 상속
최 씨는 도심에 있는 소규모 상가 건물을 상속받았습니다. 그런데 해당 건물은 최근 거래 사례가 없고, 감정평가도 하지 않았습니다. 이럴 땐 국세청이 정해놓은 기준시가를 적용합니다. 예를 들어 기준시가가 8억 원으로 책정돼 있으면 그 금액이 상속재산 평가액이 됩니다.
사례 4. 감정평가 활용 사례
이 씨는 단독주택을 상속받았는데, 주변 거래가 없어 시가 산정이 어려웠습니다. 그런데 공시가격은 실제 시세보다 너무 낮았습니다. 그래서 상속개시일 기준 6개월 이내에 감정평가를 받아 제출했고, 국세청에서 그 금액을 시가로 인정했습니다. 덕분에 현실에 맞는 평가가 가능했던 거죠.
즉, 정리하면 아파트처럼 거래사례가 많은 부동산은 시가 기준, 거래가 드문 토지나 건물은 공시지가·기준시가, 필요하다면 감정평가까지 활용할 수 있다는 겁니다. 그래서 상속세를 줄이고 싶다면 내 부동산 상황에 맞는 평가 방식을 고르는 게 중요합니다.
감정평가를 활용하는 경우
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시가 거래사례가 없고 공시지가가 현실가보다 지나치게 낮거나 높을 때는 감정평가를 통해 시가를 인정받을 수 있습니다.
- 상속개시일 전후 6개월 이내 감정평가를 받아 제출하면 국세청이 이를 시가로 인정할 수 있습니다.
- 다만 감정평가 수수료가 발생하고, 국세청에서 이를 받아줄지 여부도 고려해야 합니다.
한눈에 보는 상속세 부동산 평가 기준
- 원칙은 시가
집이나 땅이 실제로 얼마에 거래됐는지가 가장 중요한 기준이에요. 사망 전후 6개월 안에 거래된 금액이 있으면 그게 곧 상속세 기준이 됩니다. - 시가가 없을 때는 공시가격
거래 사례가 없으면 정부가 매년 발표하는 공시지가나 공동주택 공시가격을 대신 씁니다. - 토지
땅은 국토부에서 정한 개별공시지가로 계산합니다. - 아파트 같은 공동주택
아파트나 오피스텔은 공동주택 공시가격을 기준으로 해요. - 단독주택
단독주택은 개별주택가격을 적용합니다. - 상가·빌딩
상업용 건물은 국세청에서 정해놓은 기준시가를 씁니다. - 감정평가 활용
거래 사례도 없고 공시가격이 현실과 너무 차이 나면, 상속 전후 6개월 안에 감정평가를 받아서 제출하면 시가로 인정받을 수 있습니다.
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정리: 결국 어떤 기준이 적용될까?
상속세 부동산 평가는 시가가 있으면 무조건 시가, 없으면 공시지가 등 보충적 방법으로 산정됩니다. 결국 세금이 줄어들 수 있는 쪽을 선택하려면 상속인이 직접 자료를 찾아보고, 필요하다면 감정평가까지 활용하는 게 유리합니다.
즉, 시가와 공시지가의 차이를 아는 것만으로도 수천만 원의 세금을 아낄 수 있다는 점, 꼭 기억해두셔야 합니다.