아파트 자녀 증여 방법, 쉬운 순서대로 완전 정리

아파트를 자녀에게 증여하고 싶어도 실제로 어떻게 진행해야 하는지, 세금은 얼마나 나오는지, 어디부터 준비해야 하는지가 막막한 분들이 정말 많아요. 그런데 절차 자체는 생각보다 단순하고, 순서만 정확히 알면 누구나 직접 처리할 수 있어요.

아파트 자녀 증여 방법

이 글은 아파트 자녀 증여 방법을 처음부터 끝까지 ‘가장 쉬운 순서’대로 깔끔하게 정리한 안내서입니다.

 

✅ 아파트 자녀 증여, 전체 구조를 먼저 이해하면 쉬워집니다

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아파트를 자녀에게 넘기는 방법은 딱 하나, 증여예요. 증여를 하면 자녀는 취득세를 내고, 부모는 아무 세금도 내지 않아요. 대신 자녀에게 가장 큰 세금인 증여세가 생기죠.

 

즉, 핵심은 이 두 가지예요.

1. 자녀가 내는 증여세
2. 자녀가 내는 취득세(부동산 이전)
   이 두 세금을 신고·납부하고, 마지막에 등기 이전까지 완료하면 증여 절차가 끝나요.
   절차는 복잡하지 않지만 순서를 모르면 시간·비용이 더 나오는 경우가 많아 정확한 흐름이 중요해요.

 

✅ 1단계: 증여계약서 작성 (증여의 시작)

아파트 증여는 말로 하는 게 아니라 증여계약서를 반드시 작성해야 효력이 생겨요.
필수 포함 내용은 아래 네 가지예요.

• 증여자(부모)와 수증자(자녀) 정보
• 증여 대상 주소·지분·면적
• 증여일
• 무상증여임을 명시
  작성은 인터넷 양식 사용해도 되고, 직접 만들어도 괜찮아요.
  특별한 법적 양식 제한은 없지만, 등기소 제출이 필요하므로 날짜·주소·서명만 명확하면 돼요.

 

✅ 2단계: 증여세 신고 (가장 먼저 해야 하는 핵심 절차)

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아파트를 증여받는 자녀는 증여받은 달의 말일로부터 3개월 이내에 증여세를 신고해야 합니다.
신고는 두 가지 방법이 있어요.

• 홈택스(비대면)
• 세무서 방문(대면)
  증여세 계산은 “아파트 시가(또는 공시가격)”를 기준으로 해요.
  시가는 보통 아래 중 하나로 보죠.
• 실거래가
• KB시세
• 감정평가액
  시가가 너무 불명확하면 공시가격을 활용할 수 있지만, 과세당국이 시가라고 판단할 자료가 있으면 시가로 계산해요.
  증여세 계산식은 복잡해 보여도 핵심은 단순해요.
  시가 – 증여재산공제(5천만 원 또는 1억 원) → 과세표준 → 누진세율 적용
  신고만 제대로 하면 누진공제도 자동 계산돼요.

 

✅ 3단계: 취득세 납부 (지방세, 증여세와 별개)

증여세 신고가 끝났으면 이제 자녀가 아파트 취득세를 내야 해요.
증여 취득세는 12%로 계산되지만, 실제로는

• 취득세 3.5%
• 농어촌특별세 3%
• 교육세 0.35%
  이렇게 여러 세금이 합쳐져서 실제 체감 12%로 나오는 구조예요.
  취득세는 자녀가 거주하는 동주민센터·구청 또는 위택스에서 온라인 납부할 수 있어요.
  증여 방식에서는 무주택 여부나 1주택 여부는 거의 영향을 주지 않기 때문에, 보통은 세율이 고정돼 있다고 보면 돼요.

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✅ 4단계: 등기 이전 신청 (마지막 단계)

취득세를 납부하고 나면 등기이전을 하면 증여 절차는 끝나요.
등기 방법은 두 가지가 있어요.

1. 직접 등기소 방문 → 본인이 서류 준비
2. 법무사에게 맡기기 → 비용은 들지만 가장 간편함
   직접 준비해야 할 서류는 아래와 같아요.

• 증여계약서
• 취득세 납부 영수증
• 부모·자녀 신분증
• 가족관계증명서
• 주민등록등본
• 아파트 등기부등본
  신청 후 보통 3~5일 안에 등기 완료돼요.

 

✅ 얼마나 드는지 궁금하죠? 증여 총비용 계산 방식

총비용은 크게 세 가지예요.

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1. 증여세 (자녀 부담)
2. 취득세 + 농특세 + 교육세 (자녀 부담)
3. 등기비용·법무사 비용 (부담 선택 가능)
   실제 비용은 아파트 시가가 가장 큰 변수라서 케이스마다 달라지지만, 예를 들어 5억짜리 아파트라면 취득세만 거의 6천만 원이 나오는 구조예요.
   그래서 증여는 시가가 낮을 때, 즉 부동산 하락기에 진행하는 것이 훨씬 유리해요.

 

✅ 절세하려면 꼭 알아야 할 전략 4가지

1. 부동산 가격이 낮을 때 증여
   증여세·취득세 모두 시가 기준이니 가격이 낮을수록 절세 효과가 커요.
2. 부담부 증여 활용
   자녀가 부모의 대출을 승계하면, 승계한 금액은 ‘증여’가 아니라 ‘양도’로 처리돼 증여세 절감 가능.
3. 지분 증여로 나눠서 진행
   한 번에 전부 넘기지 않고 10%씩 나누는 방식 가능. (단, 취득세는 매번 발생)
4. 공시가격 활용
   시가가 너무 불명확한 경우 공시가격으로 신고 가능해 부담이 줄어들 수 있음.

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✅ 미성년자에게 증여할 때는 주의할 점이 더 많아요

미성년자도 아파트를 증여받을 수는 있지만, 세무서에서 자금출처조사가 필수에요.
부모가 돈을 대줬다는 사실을 증명해야 하고, 취득세를 미성년자가 납부한 것으로 처리해야 해요.
실제 절차는 같지만 심사 강도가 훨씬 높아진다는 점은 꼭 기억해야 해요.

 

 

결론적으로 아파트 자녀 증여는 절차가 많아 보이지만 순서만 정확히 알면 누구나 직접 처리할 수 있는 구조예요.
가장 중요한 세 가지는 이거예요.

• 증여세 3개월 이내 신고
• 취득세 12% 납부
• 등기 이전 완료
  이 세 단계만 기억하면 전체 절차가 훨씬 쉽게 이해될 거예요.