가족 간 부동산 매매는 가능하지만 시세보다 현저히 낮은 금액이면 '증여'로 간주될 수 있음.
정상 거래로 인정받기 위해선 감정평가, 자금 출처 증빙 등 철저한 자료 준비 필요.
부모 자식 간 또는 형제 간에 부동산을 사고파는 일이 늘고 있습니다. 하지만 가족 간 거래는 탈세나 증여로 의심받을 수 있어 세무조사의 대상이 되기 쉽습니다. 시세보다 싸게 거래하거나 명의만 바꾸는 형식적인 매매는 모두 ‘증여’로 간주될 수 있습니다.
그래서 오늘은 가족 간 부동산 매매 시 주의할 점과 증여세 회피 없이 합법적으로 진행하는 방법을 정리해 드립니다.
✅ 가족 간 부동산 매매, 법적으로 가능한가요?
네, 가족 간 부동산 거래는 법적으로 허용된 행위입니다. 실제로 부모가 자녀에게, 또는 형제 간에도 부동산을 사고팔 수 있으며, 등기이전 역시 일반 거래처럼 처리할 수 있습니다.
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하지만 이때 문제가 되는 건 세무상 '실거래 가격'의 적정성입니다. 거래가 시세보다 지나치게 낮거나, 매매대금이 실제로 오가지 않은 경우에는 국세청이 이를 ‘가족 간 증여’로 보고 증여세를 부과할 수 있습니다.
즉, 가족 간 매매가 단순한 명의 이전이나 무상 이전처럼 보이면 정상적인 거래로 인정받기 어려우며, 증여 간주와 과세 대상이 될 가능성이 높습니다.
정리하자면:
- ✔ 법적으로 가능하지만
- ✔ 거래 금액이 시세와 비슷해야 하며
- ✔ 매매계약서, 자금 이체 증빙 등 실거래 근거가 명확해야 정상 매매로 인정됩니다.
따라서 가족 간이라도 일반 매매와 동일하게 투명하고 객관적인 절차를 갖추는 것이 필수입니다.
✅ 시세보다 낮은 가격 거래는 증여로 간주됩니다
국세청은 다음 기준에 따라 ‘부당 저가 거래’ 여부를 판단합니다.
- 시가(공시가 아님)의 30% 미만 또는 3억 원 이상 저렴한 경우 → 증여세 과세
- 예: 시세 6억 원 아파트를 3억 원에 거래 → 3억 원 차액은 증여로 간주
또한 명의신탁이나 차명거래로 판단될 경우에는 더 큰 세무처분과 과태료가 발생할 수 있습니다.
✅ 정상 거래로 인정받으려면?
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아래 요건을 충족하면 가족 간 거래도 '정상 매매'로 인정받을 수 있습니다.
- 시세에 근접한 거래 가격으로 계약
- 정식 매매계약서 작성 및 실제 대금 이체 내역 확보
- 감정평가서 또는 인근 실거래가 자료 확보
- 취득세, 양도소득세 등 세금 정상 신고 및 납부
- 자금 출처 소명 (자녀가 매수할 경우 소득, 예금, 대출 내역 등)
주의: 자녀가 무직자이거나 자금 출처가 불분명할 경우, 국세청의 자금출처조사 대상이 됩니다.
✅ 실제사례
부산에 거주하는 김 씨는 자녀에게 시세 5억 원 아파트를 2억 5천만 원에 매도했습니다. 매매계약서와 계좌이체는 있었지만, 감정평가서가 없고 자녀의 자금 출처가 불명확했습니다. 국세청은 해당 거래를 ‘저가 양도’로 판단해 나머지 2억 5천만 원에 대해 증여세를 부과했고, 김 씨는 예상치 못한 세금에 큰 부담을 안게 됐습니다.
✅ 자주 묻는 질문 5가지
Q. 가족 간에도 매매계약서 꼭 써야 하나요?
A. 네, 일반 매매와 동일하게 계약서 작성, 잔금 이체, 세금 신고 절차를 거쳐야 정상 매매로 인정받습니다.
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Q. 자녀에게 집을 싸게 팔면 어떻게 되나요?
A. 시세보다 30% 이상 싸면 차액만큼 증여로 간주되어 증여세가 부과됩니다.
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Q. 시세는 어떻게 판단하나요?
A. 국토교통부 실거래가, KB 시세, 감정평가서 등이 시가 판단 기준으로 활용됩니다.
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Q. 자녀가 소득이 없는데 매수하면 문제되나요?
A. 네. 자금 출처를 증빙하지 못하면 부모가 대신 준 것으로 보고 증여세 부과될 수 있습니다.
Q. 증여세를 피하려면 어떻게 해야 하나요?
A. 시세 수준 거래, 감정평가서, 계좌 이체 및 자금출처 증빙 등 정상적인 매매 절차를 갖추는 것이 유일한 방법입니다.
✅ 마무리
가족 간 부동산 매매는 법적으로 가능하지만, 세무당국은 이러한 거래를 더욱 엄격하게 심사합니다. 시세보다 지나치게 낮은 거래나 자금출처가 불분명한 매수는 결국 증여세 문제로 이어질 수 있습니다. 가장 안전한 방법은 일반 매매처럼 모든 절차를 투명하게 진행하고, 객관적인 자료로 ‘정상 거래’를 입증하는 것입니다.